با افت قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، هنوز مالکان در برخی مناطق با توجه به افزایش احتمالی قیمت نهاده‌های مسکن، انعطافی در مورد کاهش قیمت‌ها نشان نداده‌اند.

به گزارش مجله دلتا؛ رکود تورمی قیمت مسکن در اوایل سال 97 تا تیرماه سال 98 موجب افزایش صددرصدی قیمت مسکن در برخی مناطق کلانشهرها شد و کاهش 89 درصدی معاملات را در تابستان امسال در پی داشت. اکنون حسام عقبایی در تایید روند نزولی قیمت‌ها و نزدیک شدن قیمت مسکن به قیمت واقعی می‌گوید: دربعضی مناطق تهران شاهد کاهش حداقل 30 درصدی قیمت‌ها بوده‌ایم؛ به‌ عنوان مثال قیمت واحدی که تا پیش از تیرماه 750 میلیون تومان معامله می‌شد، الان به حدود 500 میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.

در حالی که معاملات مسکن در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ مورد در ماه رسیده و ارزیابی‌ها نشان می‌دهد احتمالا تعداد خرید و فروش کمتر از این مقدار نخواهد شد؛ اما کارشناسان معتقدند که قیمت‌ها هنوز به کف نرسیده است، چرا که هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن شهر تهران، ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در هر متر مربع است و عمده خریداران مسکن درپی آپارتمان زیر قیمت هستند.

واکنش بساز بفروش ها به افت قیمت مسکن

با خارج شدن بازار مسکن از نظام عرضه و تقاضا و تغییر اوضاع بازار خرید و فروش به نفع متقاضیان، مشاوران املاک پایتخت می‌گویند: به دلیل پایین آمدن قیمت‌های پیشنهادی و افت قیمت مسکن، بساز و بفروش‌ها از تکمیل ساخت واحدهای مسکونی خودداری می‌کنند. یکی از دلایل این اقدام امید به جهش دوباره قیمت مسکن است تا آن‌ ها بتوانند در زمان مناسب، آپارتمان‌های خود را به بازار عرضه کنند.

انتشار اخبار غیررسمی مبنی بر افزایش قیمت سیمان و مصالح ساختمانی نیز باعث رفتار عجولانه برخی مالکان واحدهای کلیدنخورده شده است و آن‌ها آگهی خود را به طور موقت از بنگاه‌های املاک خارج کرده‌اند.

با این وجود تعداد انبوهی از آپارتمان‌های خالی، برای فروش عرضه شده و می‌توان در میان آن‌ها بسیاری از آگهی‌های زیر قیمت را مشاهده کرد. هم‌اکنون تعداد بی‌شمار آگهی‌ها هیچ تناسبی با تعداد اندک خریداران ندارد و مشاوران املاک اظهار می‎کنند که نشست‌ها معمولا به دلیل عقب‌نشینی خریداران لغو می‌شود.

چندی است که عملیات اجرایی ۱۸۰ هزار واحد از طرح اقدام ملی ساخت و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده و قرار است تا پایان سال 98 آغاز شود. بنابر اعلام وزارت راه و شهرسازی، پس از اتمام پروژه، انتقال وام مسکن از سازنده به خریدار قابل اجراست.

به گزارش مجله دلتا این طرح که به منظور خانه‌دار کردن ۶ دهک درآمدی جامعه طراحی شده قرار است تا پایان سال ۱۴۰۰ بالغ  بر ۴۰۰ هزار مسکن را به قشر های متوسط و پایین عرضه کند. از این تعداد، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و  ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده ساخته خواهد شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در این پروژه را بر عهده‌ گرفته است.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به روند اجرای طرح ملی مسکن توسط این وزراتخانه گفت: هم‌اکنون، این طرح در مرحله طراحی و اجرایی‌شدن قرار داشته و  تا پایان سال 98 ساخت آن ها آغاز خواهد شد.

 انتقال وام مسکن از سازنده به خریدار

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تخصیص تسهیلات بانکی در طرح اقدام ملی، اظهار داشت: برای ساخت مسکن، تسهیلات بانکی لازم در اختیار سازندگان قرار خواهد گرفت و پس از پایان پروژه، سازنده می‌تواند وام مذکور را به خریدار واگذار کند. این مسئله آثار تورمی نخواهد داشت.

محمد اسلامی تصریح کرد: همکاری به منظور ساخت مسکن برای دهک های درآمدی یک و دو که توسط نهادهای حمایتی کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی صورت می گیرد، وزارت راه و شهرسازی به میزان گسترده زمین به سازنده ها واگذاری می کند. متقاضیان، خود می‌توانند زمین ارائه کرده و از حمایت‌های تسهیلاتی دولت برخوردار شوند؛ در غیر اینصورت دولت، اراضی خود را برای ساخت مسکن واگذار می‌کند. ساخت و فروش واحدها نیز بر عهده بخش خصوصی خواهد بود.

وی گفت: همچنین در طرح ملی مسکن دهک های ۳، ۴، ۵ و ۶ به صورت ویژه دیده شده اند، در شرایط کنونی روند ثبت‌نام برای متقاضیان استان کرمان به صورت پایلوت آغاز شده و وزارت راه و شهرسازی، روند بررسی تقاضا ها را آغاز کرده است.

وزارت راه و شهرسازی تعیین تکلیف، برنامه‌ریزی و اجرای پروژه‌های مشارکتی و همچنین تکمیل مسکن مهر را به‌عنوان مهم‌ترین اولویت‌های این وزارتخانه در ادارات کل استان‌ها عنوان کرده است.

به گزارش مجله دلتا به منظور هدفمند کردن فعالیت‌های اجرایی ساخت مسکن و عرضه آن، وزارت راه و شهرسازی، همه مسئولان و مدیران این وزارتخانه را به انجام دادن اقدامات لازم برای سرعت بخشی به عملیات ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۹۹ مکلف کرده است، تا این واحدها هرچه سریع‌تر به بازار مسکن عرضه شود.

در شرایطی که براساس مصوبات شورای هماهنگی مسکن، باید تمام مسائل و مشکلاتی که تاکنون منجر به تاخیر در افتتاح واحدهای مسکن مهر شده اعلام و برای رفع آن‌ها اقدام شود؛ به نظر می‌رسد، تکمیل واحدهای مسکن مهر و رفع مشکلات مربوط به آن، به‌عنوان دومین ماموریت دولت بعد از طرح اقدام ملی ساخت مسکن، در فهرست قرار داده شده است.

از بین بردن مغایرت‌های آماری مسکن مهر و ایجاد بانک اطلاعاتی یکپارچه برای جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی در خرید و فروش مسکن مهر، تعیین مرجع برای اعلام گزارش‌ها و آمارهای مسکن مهر، اقدام برای فروش عرصه مسکن مهر و تعیین تکلیف واحدهای بدون متقاضی یا با پیشرفت فیزیکی کمتر از ۳۰ درصد از جمله تکالیف تعیین شده در تکمیل پروژه مسکن مهر است، که باید به آن‌ها رسیدگی شود.

رفع مشکلات مربوط به خدمات زیربنایی مسکن مهر و اتمام کلیه اقدامات باقی‌مانده از این طرح تا پایان سال 98 نیز از دیگر تاکیدها و مصوبات جدید وزارت راه وشهرسازی است و از این رو ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها به ارائه برنامه زمان‌بندی برای اتمام پروژه مسکن مهر، ظرف مدت کمتر از یک هفته موظف شده‌اند. به اعتقاد مدیران ارشد وزارت راه وشهرسازی در مقطع زمانی کنونی عقد تفاهم‌نامه‌های دو و چندجانبه با دستگاه‌های دولتی در خصوص ساخت خانه گره‌گشای بخشی از مشکلات مردم در این حوزه مسکن است.

طرح مسکن کارگران از چند سال گذشته به منظور خانه‌دار کردن آن ها به عنوان قشر آسیب‌پذیر جامعه، مطرح شده است. یکی از مهم‌ترین نکات این طرح، مشارکت و همکاری در فرآیند شناسایی کارگران بدون مسکن است.

به گزارش مجله دلتا به گفته ابراهیم صادقی‌فر معاون امور اجتماعی و فرهنگی وزیر کار، رویکرد اصلی موردنظر در این طرح، تامین مسکن مناسب و مقرون به صرفه متناسب با توان اقتصادی خانوارهای کارگری است که بدون مسکن هستند. این اقدام با استفاده از فرصت‌های قانونی، ظرفیت‌های زیرساختی موجود و بهره‌گیری از اصل هم‌افزایی منابع با مشارکت دستگاه‌های دولتی و بخش‌خصوصی مرتبط برای کاهش هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن، انجام خواهد شد.

معاون فرهنگی و اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی ضمن اشاره به تدوین تفاهم نامه با همکاری وزارت راه‌ و شهرسازی به منظور شناسایی گروه هدف، افزود: هم اکنون چند مدل مختلف برای تامین مسکن گروه‌های مختلف کارگری آماده شده است تا شرایط تامین مسکن متناسب با وضعیت خانوار و گروهی که در آن قرار می‌گیرند، تسهیل و برنامه‌های حمایتی مورد نیاز در نظر گرفته شود.

وی در ادامه تاکید کرد: یکی از مهم‌ترین موضوعات در این طرح، مشارکت و همکاری جامعه کار و تلاش در فرآیند شناسایی کارگران بدون مسکن است تا با اقدامات حمایتی، بخشی از مشکلات مربوط به مسکن کارگران، برطرف شود.

صادقی‌فر درباره ضمانت اجرایی شدن این طرح گفت: تاکنون چند جلسه با نمایندگان کارگری و کارفرمایی و سایر مراجع ذی‌ربط در این باره برگزار شده است. در قالب این طرح، مدل‌های مختلفی از جمله تخصیص زمین، تامین مصالح ساختمانی با شرایط مناسب، حمایت از تامین مسکن کارگران در قالب تعاونی، تسهیلات حمایتی و سایر روش‌ها پیش بینی شده است تا کارگران براساس توانایی مالی و سایر شاخص‌ها، در این طرح مورد حمایت قرار گیرند.

معاون فرهنگی و اجتماعی وزارت تعاون تاکید کرد: روش‌های مختلف درحال بررسی هستند تا طی تفاهم‌نامه با وزارت راه‌ و شهرسازی این طرح اجرایی شود.

اگرچه تاکنون چهل درصد از بافت‌های ناکارآمد در پایتخت نوسازی شده است، اما هنوز پنج درصد از مساحت شهر تهران را بافت‌های فرسوده تشکیل می‌دهند. روند صدور پروانه ساخت در این مناطق و ارائه وام بافت فرسوده به خریداران، نشان‌دهنده تاثیر مثبت سیاست بازآفرینی شهری است.

به گزارش مجله دلتا ، هم اکنون خانه اولی‌هایی که متقاضی خرید یا پیش‌خرید مسکن در دل مناطق بافت‌فرسوده هستند می‌توانند از تسهیلات ۱۶۰میلیون تومانی مسکن زوج ها با نرخ سود 6 درصد استفاده کنند.

۲۰ میلیون نفر از جمعیت کشور که ۵.۷ میلیون خانوار را تشکیل می‌دهند با سکونتگاه‌های غیررسمی درگیرند و اگر هر چه سریعتر تمهیداتی برای نوسازی این بنا ها اندیشیده نشود، حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله، خسارت انسانی غیرمعمول به بار خواهد آورد.

نوسازی بافت فرسوده تا به اینجا با چالش‌های فراوانی روبرو است. عدم تمایل مالکان برای نوسازی ملک شخصی و پرهیز سرمایه‌گذاران از ورود به بازار نوسازی بافت‌ فرسوده از یک طرف و نیمه کاره ماندن پروژه‌های ساخت‌ و ساز در مناطق ناکارآمد به علت کمبود بودجه دولتی در سال‌های گذشته از طرف دیگر،مسیر پر فراز و نشیبی را در بازآفرینی شهری ایجاد کرده است.

کمترین نرخ سود برای وام بافت فرسوده

یکی از اقدامات برای نوسازی بافت‌های فرسوده ارایه تسهیلات با نرخ سود شش درصد است که کمترین میزان نرخ سود را در بین تسهیلات بانکی دارد. در صندوق پس‌انداز مسکن یکم تمهیداتی در نظر گرفته شده تا خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان علاوه بر دریافت تسهیلات با نرخ ۶ درصد، بتوانند از سازندگان واحدهای مسکونی نیز پیش خرید کنند. از سوی دیگر شرکت بازآفرینی شهری نیز ساخت و عرضه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی را بر عهده دارد که از طریق مشارکت با سازندگان صورت می‎گیرد و به زودی عملیات احداث ۲۵ هزار واحد مسکونی در قالب این برنامه آغاز می‌شود.

بازار معاملات اکنون شاهد تغییراتی در عرضه و تقاضا است؛ به طوری که سنگینی کفه در سمت تقاضای مسکن در سال گذشته، اکنون به سمت عرضه واحدهای مسکونی سوق پیدا کرده است.

به گزارش مجله دلتا بعد از چندین ماه افزایش چند مرحله‌ای قیمت مسکن که منجر به کاهش چشمگیر تعداد معاملات در 10 سال گذشته، به دلیل نبود آگهی با قیمت مناسب و عدم تناسب بین قیمت مسکن و درآمد خانوار شد؛ بازار معاملات مسکن اکنون شاهد تمایل بخش عرضه به کاهش قیمت است. شاید یکی از دلایل چنین اقدام داوطلبانه‌ای از سوی مالکان، نبود سرمایه‌گذاران ملکی در بازار به دلیل رکود موجود باشد؛ چرا که آن‌ها نیز به امید شرایط بهتر، بازار مسکن را مانند متقاضیان مصرفی ترک کرده‌اند.

با کاهش رفتار هیجانی بخش تقاضا برای خرید مسکن که به طور عمده از بیم ادامه‌دار شدن جهش قیمت‌ها بوده است، تعداد معاملات خرید آپارتمان از اردیبهشت سال 98 رو به کاهش گذاشت؛ به گونه‌ای که تابستان امسال بازار مسکن با رکودی کم‌سابقه مواجه شد و سطح معاملات خرید مسکن حتی از حداقل شرایط رکود بازار نیز پایین‌تر رفت. تحت تاثیر این رکود، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران مردادماه امسال در مقایسه با تیرماه حدود ۵/ ۳ درصد و در شهریور ماه در مقایسه با مرداد حدود ۳ درصد کاهش یافت.

واکنش مناطق به رفتار عرضه و تقاضا

مناطق 22 گانه تهران نسبت به شکستن سد قیمت‌ها و تغییرات رفتاری عرضه و تقاضا، واکنش‌های متفاوتی نشان داده‌اند؛ به‌عنوان مثال، واحدهای مسکونی بزرگ متراژ در مناطق شمالی تهران، شاهد انعطاف‌پذیری مالکان خود تا 30 درصد کاهش قیمت پیشنهادی بوده‌اند. در مقابل نیز، باتوجه به تراکم آپارتمان‌های کوچک متراژ در مناطق جنوبی و وجود متقاضیان بسیاری برای آن، این نوع واحدها برعکس افزایش 70 درصدی قیمت که طی یک‌سال گذشته داشته‌اند، چندان نرمشی به کاهش قیمت‌ از سوی مالکان خود نمی‌بینند.

به نظر می‌رسد، رونق بازار مسکن در وهله اول چشم‌انتظار انعطاف‌پذیری دسته دوم  یعنی مالکان آپارتمان های کوچک متراژ است، چرا که حتی با کاهش 30 درصدی قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران و تغییرات مقطعی دو بخش عرضه و تقاضا، دست بسیاری از متقاضیان از چنین واحد هایی با توجه به سطح درآمدی آن‌ها کوتاه خواهد بود.

گزارش‌های میدانی گویای افت بازار مسکن در دوازده ماه گذشته است به طوری که در شهریور ماه امسال فقط ۲۹۰۰ مورد معامله در شهر تهران ثبت شده است؛ یعنی کاهش ۷۳ درصدی معاملات نسبت به شهریور سال گذشته.

به گزارش مجله دلتا ، وزارت راه و شهرسازی در گزارشی اعلام کرده که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه سال جاری به  ۱۲میلیون و ۷۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع  رسیده است. براساس گزارش ماهانه دفتر اقتصاد مسکن پس از خرداد ماه امسال که میانگین قیمت مسکن شهر تهران وارد کانال ۱۳ میلیون تومان شد، در شهریورماه، مجددا قیمت‌ها به کانال ۱۲میلیون تومان بازگشت. شاخص سالانه رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن نیز گویای آن است که نقطه اوج بازار مسکن طی ۱۲ ماه گذشته، اردیبهشت ۹۸، با ۱۱۲ درصد افزایش بوده و ماه‌های پس از آن با افت بازار مسکن نمودار رو به پایین حرکت کرده، به طوری که در شهریورماه امسال این رقم به ۵۷ درصد رسیده است.

شاخص ماهانه نیز نشان می‌دهد میانگین رشد ماه به ماه  ۱۲ماهه منتهی به شهریورماه ۹۸ در شهر  تهران ۳.۹ درصد بوده است؛ به طوری که در اردیبهشت ماه امسال بیشترین رشد معادل ۱۱.۴ درصد و در شهریورماه کمترین رشد معادل منفی ۳.۵ درصد را تجربه کرده  است.

میانگین نرخ رشد  ۱۲ ماهه مسکن  در شهر تهران منتهی به شهریورماه ۹۷ حدود ۴.۷ درصد بوده است که سرعت رشد قیمت در ۱۲  ماهه اخیر در مقایسه با ۱۲ ماهه سال قبل از آن ۰.۸ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در شش ماهه نخست سال 98، تعداد معاملات خرید و فروش و رهن و اجاره شهر تهران به ۳۳.۱ هزار واحد رسیده  که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته با کاهش ۵۷.۳ درصدی همراه بوده است.

در نیمه نخست امسال، میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی آپارتمانی به ۱۲.۸ میلیون تومان رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۹۰ درصد افزایش داشته است.

به علل مختلف بازار آپارتمان نوساز از رونق دور شده است. متراژ بالا و قیمت زیاد پیشنهادی مالکان دو عامل اصلی گرایش متقاضیان به واحدهای چند سال ساخت است. در ادامه این گزارش با مجله دلتا همراه باشید.

به گزارش مجله دلتا، وضعیت بازار مسکن در هفته‌های اخیر فراز و فرودهای زیادی را تجربه کرده است. با کاهش اسمی قیمت مسکن، مالکان خانه‌های نوساز و کلیدنخورده، فروش ملک خود را به شرایط بهتری موکول کرده‌اند که البته شرایط بهتر از نظر آن‌ها، افزایش مجدد قیمت مسکن است.

این عقب‌نشینی محسوس، جا را برای عرضه واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۱۵ سال باز کرده است. پیش از این، تصور می‌شد که کاهش 30 درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق پایتخت به‌صورت مقطعی رخ داده است و سازندگان و فروشندگان به امید افزایش دوباره قیمت مسکن پای میز معامله نمی‌آمدند، اما اکنون ثبات نسبی قیمت‌ها اندکی معادلات را به هم ریخته است و مالکان املاک نوساز ترجیح می‌دهند تا با تکان دوباره قیمت‌ها عرضه واحدهای خود را به بنگاه‌ها  در زمان بهتری انجام دهند.

قیمت پیشنهادی اغلب این واحدها از سطح مورد انتظار متقاضیان مسکن بیشتر است و فروشندگان آپارتمان نوساز همچنان بر قیمت‌های پیشنهادی بالای خود در شرایطی که روند کاهش قیمت مسکن آغاز شده، اصرار دارند؛ از این رو طی دو ماه گذشته، تعداد آگهی‌های عرضه شده به بنگاه‌های املاک به ویژه در گروه‌های سنی نوساز و کمتر از ۱۰ سال کاهش پیدا کرده است.

افزایش سقف تسهیلات؛ توقف عرضه آپارتمان نوساز

در عین حال، انتشار خبر افزایش سقف سنی ساختمان‌ها در دستورالعمل تسهیلات خرید مسکن که از ۲۰ سال به ۲۵ سال افزایش پیدا کرد سبب شد تا بخشی از مالکان خانه‌های با عمر بیش از ۲۰ سال نیز به عرضه واحد مسکونی خود در بازار اقدام کنند. مشاوران املاک می‎گویند هم اکنون بخشی از مالکان واحدهای مسکونی که خواهان تبدیل به احسن ملک خود هستند اقدام به عرضه آپارتمان چند سال ساخت خود در بازار کرده‌اند و کمبود عرضه آپارتمان نوساز در بازار حس می‌شود.

مدیر اجرایی مسکن مهر پردیس اعلام کرد: مالکان مسکن مهر این شهر فقط ۲ ماه فرصت دارند تا نسبت به تکمیل آورده‌های نقدی خود اقدام کنند.

به گزارش مجله دلتا مالکان متعاقبا می‌توانند با مراجعه به سامانه خدمات الکترونیک مسکن مهر و اخذ نوبت اینترنتی در موعد مقرر، نسبت به دریافت قرارداد پنج برگی اقدام کنند.

علی اصغر جاودان فر، با بیان اینکه پیش از این بالغ بر ۵۰ هزار نسخه قرارداد پنج برگی در اختیار مالکان قرار گرفته است اظهار داشت: هم اکنون نیز حدود ۲۰ هزار نسخه قرارداد پنج برگی آماده تحویل به متقاضیان است. مراحل و نحوه تحویل قراردادهای پنج برگی به بقیه متقاضیانی که در ۶ ماهه نخست سال جاری، انتخاب واحد آنها انجام شده، اطلاع رسانی خواهد شد.

مدیر اجرایی مسکن مهر پردیس ادامه داد: طی ماه های اخیر بیش از هشت هزار متقاضی به انتخاب واحدهای خود اقدام  کرده‌اند، اما تاکنون به رغم اطلاع رسانی‌های مکرر برای انتخاب واحد متقاضیان فاقد جانمایی، به دلایل مختلف هنوز بالغ بر ۶۰۰ متقاضی برای جانمایی واحد در فازهای مختلف مراجعه و اقدام نکرده اند.

هشدار به مالکان مسکن مهر پردیس

وی با اشاره به خرید و فروش مسکن مهر در خارج از فرآیند اداری، افزود: توصیه ما این است که کلیه خریداران و فروشندگان مسکن مهر پردیس، فرآیند نقل و انتقال خود را صرفا با قرارداد پنج برگی و از طریق سامانه نقل و انتقال ثانویه مستقر در مسکن مهر پردیس انجام دهند. متاسفانه خریداران مسکن مهر به هشدارها توجهی ندارند و با صورتجلسات انتخاب واحد که واجد شرایط نقل و انتقال است، اقدام به خرید و فروش می کنند.

وی در ادامه ضمن تاکید بر اطمینان متقاضیان از اصالت صورت جلسات خاطرنشان کرد: به دلیل ناآگاهی برخی از متقاضیان، یک واحد مسکونی مهر در یکی از فازهای شهر جدید پردیس به ۱۱ نفر صرفا با ارائه صورت جلسه انتخاب واحد، فروخته شده بود. این در حالی است که این متقاضیان باید برای اطلاع از اصالت صورت جلسات به کارگزاری مسکن مهر در شرکت عمران شهر جدید پردیس مراجعه می‌کردند.

گردش مالی مسکن در شهریور سال جاری نشان داد که قیمت خرید یک واحد مسکونی در تهران به طور میانگین یک میلیارد و 30 میلیون تومان است. اما نگران نباشید هنوز با بودجه‌ای تا 400 میلیون تومان هم می‌توان در محله‌هایی همچون یافت‌آباد، شادآباد، ولیعصر و خلیج فارس به خرید خانه در منطقه 18 تهران اقدام کرد.

به گزارش مجله دلتا، مناطق ۱۸، ۱۹، ۱۷، ۲۰، ۱۶، ۱۲ و ۱۵ شهر تهران فعلا مناطقی است که با بودجه بین سیصد میلیون تا یک میلیارد تومان تومان بتوان در آن صاحب خانه شد. میانگین قیمت مسکن این مناطق در شهریورماه امسال ۶.۶ میلیون تومان بود که پایین‌ترین قیمت‌ها به منطقه ۱۸ با میانگین ۵.۶ میلیون تومان و بالاترین قیمت‌ها در این محدوده به منطقه ۱۵ با ۷.۶ میلیون تومان تعلق داشت، اما با توجه به اینکه متقاضیان در ماه‌های گذشته به سمت خرید خانه‌های زیر پنجاه متر حرکت کرده‌اند، افزایش تقاضا ممکن است قیمت‌ها را دستخوش تغییر کند.

خرید خانه در منطقه 18 ؛ برای بودجه های پایین

منطقه 18 به عنوان ارزان‌ترین محدوده شهر تهران شامل محله‌های بهداشت، تولید دارو، خلیج فارس، رجایی، شادآباد، شهرک امام خمینی، صاحب‌الزمان، ولیعصر (عج) و یافت‌آباد است. قیمت آپارتمان نوساز در محله یافت‌آباد متری ۶ تا ۷ میلیون تومان و قیمت واحدهای ۵-۶ ساله در این محله ۵.۵ تا ۶ میلیون تومان است. گشتی در دفاتر املاک نشان می‌دهد که با بودجه کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان می‌توان به خرید خانه در منطقه 18 پرداخت.

در محله خلیج فارس نیز برای خرید آپارتمان به حداقل نقدینگی ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان نیاز دارید؛ هرچند مشاهدات حاکی از آن است که هنوز در این محله آن‌طور که باید در مقایسه با برخی دیگر از مناطق تهران که طی سه ماه اخیر روند کاهشی داشته‌اند، قیمت‌ها پایین نیامده است. در این منطقه یک واحد ۵۳ متری ۱۰ ساله واقع در طبقه سوم با پارکینگ و انباری، بدون آسانسور به قیمت ۳۶۵ میلیون تومان فروخته می‌شود. یک آپارتمان ۵۲ متری ۶ سال ساخت با تمام امکانات و نورگیری مناسب نیز ۴۱۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

شایان ذکر است که شهریورماه امسال  واحدهای کوچک متراژ با ۷۵ درصد رشد قیمت، بالاترین میزان تورم را در بازار مسکن پایتخت داشته‌اند.

قیمت‌ های پیشنهادی رهن و اجاره خانه‌ های لوکس به ویژه در مناطق شمالی تهران نشان می‌دهد که اگر حتی در گروه درآمدی قشر متوسط رو به بالا هم باشید، برای پیدا کردن خانه‌ای با قیمت مناسب باید کفش آهنی به پا کنید.

به گزارش مجله دلتا در مقایسه با متقاضیان مصرفی مرسومی که در سطح پایتخت درپی خانه بوده و به دلیل گرانی مسکن به سمت واحدهای کوچک متمایل شده‌اند، متقاضیان اجاره آپارتمان‌های لوکس‌ در تهران کم‌جمعیت هستند.

با وجود عرضه قابل‌ قبولی که این نوع املاک دارند، اما معامله آن‌ها بین موجر و مستاجر به دلیل کمبود مشتری بیشتر از املاک کوچک‌ متراژ و زیر 100 متر مربع زمان می‌برد. گزارش‌های معاملات بازار مسکن نشان می‌دهد که به‎رغم قرارگرفتن این نوع املاک در مناطق خوش آب و هوا، برخوردار از امکانات و مرفه نشین پایتخت، این املاک با قیمت‌های قابل قبول‌تری از آنچه که انتظار می‌رفته است، عرضه شده‌اند.

بنا به گفته مشاوران املاک، تعداد زیادی از این واحدها به بهای رهنی هر مترمربع ۲ تا ۳ میلیون تومان، عرضه شده‌اند و قیمت بالای آن‌ها تا حد زیادی به متراژ بالای آن‌ها بازمی‌گردد.

در بازار رهن و اجاره آپارتمان های لوکس‌، مالکان این واحدها برعکس مشتریان، تمایل زیادی به واگذاری ملک خود در قالب رهن کامل ندارند؛ بنابراین اغلب این آپارتمان‌ها به شکل ترکیبی از رهن و اجاره عرضه می‌شوند. فرمول هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره‌بها، نشان می دهد که بهای پیشنهادی املاک لوکس مناسب‌تر از ارزش اجاره ای آن‌ها در این مناطق است، اما با تمایل مالکان به دریافت اجاره بیشتر، این آپارتمان‌ها با مبلغ اجاره ماهانه بیش از پنج میلیون تومان راهی بنگاه‌های معاملاتی شده‌اند. چنین مبالغی در کنار پول ودیعه چند صد میلیون تومانی، فقط در سبد خانوارهایی با درآمد بالا سازگاری دارد؛ بنابراین مستاجرانی که جویای رهن و اجاره خانه در مناطق لوکس تهران هستند، حتی با تخفیف‌های پاییزی مالکان این واحدها در پیدا کردن واحد اجاره ای مناسب و مورد پسند با مشکل مواجه شده‌اند.

تا همین چند ماه گذشته، زمزمه‌های افزایش تسهیلات مسکن از 160 به 200 میلیون تومان مطرح بود، اما اکنون بانک مسکن اعلام کرده است، فعلا برنامه‌ای برای افزایش وام مسکن ندارد.

به گزارش مجله دلتا محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی بارها مخالفت خود را با افزایش تسهیلات مسکن به دلیل تورم زایی، اعلام کرده است. وی که طرح ساخت و عرضه  ۴۰۰ هزار  واحد مسکونی را تا سال ۱۴۰۰ در دستور کار قرار داده معتقد است: این طرح به رونق ساخت و ساز بخش خصوصی منجر خواهد شد. اسلامی که جذابیت طرح اقدام ملی را کامل می‌داند می گوید: خانه‌ ها را برای مردمی می‌خواهیم که با توان مالی خود به راحتی نمی‌توانند از واحدهایی که در بازار وجود دارد خانه خود را تامین کنند.

افزایش وام مسکن، نه!

بانک مسکن که اکنون برای تامین مالی طرح اقدام ملی با وزارت راه و شهرسازی همکاری می‌کند، سیاست خود را بر کاهش قیمت تمام شده مسکن استوار کرده است. رحیمی انارکی، مدیر عامل بانک مسکن با اشاره به اینکه این بانک به منظور افزایش سقف تسهیلات مسکن برای متقاضیان هم اکنون برنامه‌ای ندارد، اعلام کرد: این بانک، سیاست کاهش قیمت مسکن را در دستور کار خود قرار داده است و برنامه افزایش تسهیلات با توجه به شرایط خاص و ویژه ای که وجود دارد، با احتیاط پیگیری می‌شود، چرا که در سال‌های گذشته بخش مسکن، تنش و شوک‌هایی فراوانی را تجربه کرده است.

رحیمی انارکی در ادامه می‌افزاید: علاوه بر اینکه باید اهتمام کافی صورت گیرد تا تصمیمات و سیاست‌های بانکی به ایجاد شوک در بخش مسکن منجر نشود، باید آثار افزایش وام مسکن بر قیمت واحدهای مسکونی نیز ارزیابی شود.

وی تصریح کرد: بانک مسکن سیاست کاهش قیمت مسکن را در دستور کار دارد و در حال برنامه‌ریزی برای تحقق آن است. امیدوار هستیم به نتایج خوبی در این خصوص دست پیدا کنیم.

در مراسم واگذاری سند عرصه و اعیان مسکن مهر ؛ مدیر عامل شرکت عمران پردیس از راه‌اندازی بورس مسکن مهر در آینده نزیک خبر داد.

به گزارش مجله دلتا مهدی هدایت، با اشاره به رونمایی از سند تک‌برگی عرصه و اعیان مسکن مهر گفت: تاکنون  10 هزار و 697 قطعه عرصه واحد مسکونی مهر، به ارزش 350 میلیارد تومان به متقاضیان فروخته شده است. منابع حاصل از فروش عرصه در جهت تکمیل واحدها و تاسیسات زیربنایی به کار گرفته شده و ارزش افزوده خوبی را برای واحدهای مسکن مهر در پی داشته است.

وی در این نشست ضمن اعلام آغاز عملیات اجرایی ساخت متروی پردیس گفت: یکی از اولویت‌های شرکت عمران پردیس، متروی این شهر است که با ورود قرارگاه خاتم این عملیات از اواخر آبان‌ ماه وارد مرحله اجرایی خواهد شد.

در این نشست وی از نرخ سود بالای بانک‌های عامل در بازپرداخت وام سخن گفت و اظهار کرد : به‌منظور اتمام پروژه های مسکن مهر در زمان مناسب اقدام به دریافت وام از بانک های عامل کرده ایم و ظرفیت تبصره 8 قانون بودجه امسال به ما اجازه داد تا هزار میلیارد تومان وام با نرخ سود قابل توجه 18 درصد دریافت کنیم.

راه اندازی بورس مسکن مهر

مدیر عامل شرکت عمران پردیس در ادامه با اشاره به جلوگیری از سوء استفاده دلالان و ارائه قیمت‌های مختلف اظهار داشت: به منظور نظارت بیشتر بر خرید و فروش مسکن مهر با کمک اتحادیه املاک پردیس، قصد راه‌اندازی بورس مسکن را داریم. با این کار دیگر شاهد فروش واحدهای مسکن مهر زیر قیمت بازار نخواهیم بود. وی افزود: برای جلوگیری از فعالیت دلالان سرپایی، هفته آینده 10 نفر از همکاران حفاظت اراضی شرکت عمران، در مقابل در ورودی کارگزاری مسکن مهر مستقر خواهند شد.

مهدی هدایت در نشست رونمایی از اسناد تک‌برگی اعیان و عرصه واحدهای مسکن مهر شهر پردیس همچنین گفت: تمام اراضی پردیس را از طریق فراخوان و تهاتر با سازندگان، بابت تکمیل مسکن مهر واگذار می‌کنیم و بعد از اتمام پروژه مسکن مهر، یک مترمربع زمین هم برای فروش نخواهیم داشت.

باور این خبر شاید کمی دشوار باشد اما گردش مالی مسکن در شهریور امسال نشان می‌دهد که قیمت خرید مسکن در تهران به طور میانگین یک میلیارد و 30 میلیون تومان است یعنی برای خرید یک واحد مسکونی همین میزان پول لازم دارید.

به گزارش مجله دلتا با افت چشمگیر تعداد معاملات مسکن در چند سال گذشته، در مرداد و شهریور امسال به ترتیب ۳ هزار و ۳۶۸ و ۲ هزار و ۸۵۵ مورد مبایعه نامه در تهران امضا شده است. گردش مالی این دو ماه نشان می‌دهد؛ سهم هر واحد مسکونی در مرداد و شهریور به ترتیب یک میلیارد و 90 میلیون و یک میلیارد و سی میلیون تومان بوده است.با تعداد  ۱۱ هزار و ۶۹۳ معاملات واحد مسکونی در تابستان امسال  به ارزش ۱۲ هزار و ۸۰ میلیارد تومان، میانگین سهم قیمت هر واحد مسکونی در فصل گذشته یک میلیارد و ۳۳ میلیون تومان بوده است.

این در حالی است که در بهار سال 98، ۲۱ هزار و ۹۳۷ واحد مسکونی در سطح پایتخت معامله شده است. ارزش ریالی و گردش پولی بخش مسکن در این فصل، ۲۳ هزار و ۳۴۰ میلیارد تومان بوده و بنابراین قیمت خرید مسکن در تهران به طور میانگین یک میلیارد و ۶۳ میلیون تومان بوده که نشان می‎دهد کاهش قیمت ها در بخش مسکن تأثیری چندان در بازار نداشته است.

ارزش ریالی معاملات مسکن در تابستان امسال در مقایسه با فصل بهار، کاهش ۴۸.۲ درصدی داشته است و نشان می‎دهد گردش مالی این بازار در تابستان امسال در مقایسه با بهار ۹۸ تقریبا به نصف رسیده است.

با توجه به اینکه مشاهدات میدانی، گویای رشد نسبی معاملات مسکن در پاییز امسال در مقایسه با دو ماه مرداد و شهریور است، اما قیمت ها همچنان در سراشیبی قرار دارد، به نظر می رسد میانگین قیمت هر واحد مسکونی در مهر ماه امسال به زیر یک میلیارد تومان نیز برسد.

خرید آپارتمان 40 متری در تهران در پی افزایش قیمت مسکن، فشار تقاضا را موجب شده است. از دیگر سو نیز عدم تمایل بساز بفروش ها به ساخت واحدهای زیر 60 متر، زمینه کمبود عرضه واحدهای ۴۰ متر مربعی را فراهم کرده است؛ تا جایی که این واحدها با ۷۵ درصد رشد قیمت، بالاترین میزان تورم را در بازار مسکن شهر تهران داشته‌اند.

به گزارش مجله دلتا عمده عرضه آپارتمان 40 متری در مناطق جنوبی تهران است و به رغم افت 30 درصدی قیمت پیشنهادی مالکان واحدهای بزرگ متراژ، مالکان آپارتمان‌های ۴۰ تا ۵۰ متر کمتر تخفیف می‌دهند.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، طی سال‌های پس از 92، واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع همواره بیشترین سهم را از تعداد معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص می‌دادند؛ تا این‌که آذرماه ۹۷ برای اولین بار این رتبه از آن واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع شد که نشان می‌دهد جهش قیمت مسکن منجر شده تا تقاضا به سمت واحدهای کوچک سوق داده شود.

گزارش های میدانی از تعداد و قدمت خانه‌های کوچک متراژ نشان می‌دهد که طی پنج سال گذشته خریداران بازار مسکن به تدریج به واحد های قدیمی‌تر روی آورده‌اند. در شهر تهران، فروش آپارتمان‌های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵  درصد به ۶۰ درصد افزایش یافته است.

مهرماه سال 93، آپارتمان‌های با عمر بنای شش سال به بالا ۴۴.۷ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر سال 9۴ به ۴۴.۹ درصد رسید. مهرماه ۹۵ آپارتمان‌های مذکور ۴۸.۳ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. مهر ۹۶ واحدهای مسکونی بالای شش سال ۵۳.۸ درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه ۹۷ نیز سهم آپارتمان‌های شش ساله به بالا از کل مبایعه‌ نامه‌ های شهر تهران ۵۵.۵  درصد شد. در شهریور امسال خانه‌ های شش سال و بیشتر ۵۹.۲ درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص داده اند. هم اکنون خرید آپارتمان 40 متری در تهران بالاترین میزان رشد در گروه های متراژی را دارد؛ در حالی که واحدهای ۱۴۰ تا ۱۶۰ متر مربع کمترین نرخ افزایش را با ۳۳ درصد به خود اختصاص  داده‌ اند.

اوراق تسهیلات مسکن یا به ‌اختصار تسه، اوراقی در ارتباط با خرید مسکن است. سرمایه‌گذاران با دو هدف اقدام به سرمایه‌گذاری در اوراق تسهیلات مسکن می‌کنند: اول با هدف تبدیل کردن اوراق به وام و دوم با هدف استفاده از تغییرات قیمتی اوراق و کسب سود معاملاتی. در ادامه توضیحات با مجله دلتا همراه باشید.

به گزارش مجله دلتا طبق قانون بانک مرکزی افراد برای دریافت وام برای خرید مسکن باید به بانک مسکن مراجعه کنند. به‌ طورکلی شما با  خرید اوراق تسه می‎توانید به سه شیوه برای دریافت وام اقدام کنید. اول افتتاح حساب صندوق پس‌انداز یکم و سپرده گذاری مبلغ 40 میلیون تومان به مدت یک سال و پس‌ از آن دریافت مبلغ 120 میلیون تومان (80 میلیون وام+ 40 میلیون اصل سپرده) در قالب وام با بهره بین 10 تا 12 درصد که مشخص است. دوم با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن به افتتاح حساب ممتاز با سود سپرده 9 درصد اقدام کنید. در این حالت شما باید حداقل 27 میلیون تومان را برای سه ماه در حساب خود نگه‌ دارید و پس‌ازآن به ازای هر 27 میلیون تومان در نوبت اول 3 برگ حق تقدم تسهیلات مسکن و پس‌ از آن نیز به ازای همان مبلغ در هر ماه یک برگ دیگر به  سپرده‌گذار تخصیص داده می‎شود.

شایان ذکر است که این اوراق، پانزدهم هرماه به سپرده‌گذار اعطا می‎شود و پس از انجام شدن فرایند های اداری از اول ماه بعد این اوراق در بازار قابل معامله خواهد بود.

راه بهتر برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن

اما همان‌ طور که از توضیحات ارائه شده مشخص می‎کند این حالات بسیار زمان‌ بر است و در مورد افرادی که زمان زیادی برای خرید ندارند مناسب نیست. این افراد می‌توانند به دو شیوه، مالکیت اوراق تسه را در اختیار بگیرند: اول با مراجعه به شعب بانک مسکن و درخواست خرید اوراق از شعب بانک که معمولاً فرایند زمان‌بری را طی می‌کند و دوم افتتاح حساب کارگزاری و دریافت کد آنلاین و خرید اوراق از طریق سامانه معاملات آنلاین است.

ویژگی‌های اوراق تسه

• این اوراق سررسید دوساله دارند و در صورت صلاحدید تا 6 ماه دیگر قابل تمدید است.
• بر اساس قوانین سازمان بورس، هر زمانی که شما این اوراق را خریداری کنید حداقل دو ماه و در شرایطی تا چهار ماه اجازه معامله مجدد اوراق تسه را ندارید مگر آنکه کمتر از چهار ماه از تاریخ سررسید آن باقی‌مانده باشد. بنابراین مشاهده می‌کنید که به این طریق تا حدودی امکان سفته‌بازی در این اوراق را از بین برده‌اند و شما به‌عنوان یک سرمایه‌گذار عادی ( و نه سفته‌ باز) در صورت نیاز به دریاف وام اقدام به خریداری این اوراق خواهید کرد.
• این اوراق نسبت  به زمان باقی مانده  تا سررسید آن قیمت‌های مختلفی دارند، ولی عموماً هرچه فاصله زمانی تا سررسید آن بیشتر باشد، این اوراق گران‌تر خواهد بود. بنابراین برای آنکه هزینه سنگینی به شما برای خرید اوراق تسه تحمیل نشود باید به این نکته دقت کنید.
• از زمان خرید اوراق تسهیلات مسکن تا زمان انقضای آن دارنده برگه می‌تواند اقدام به دریافت وام مسکن نماید. در این رابطه بایستی توجه داشته باشید که با توجه به فرایند زمان ‌برای  دریافت وام مسکن، اوراق خریداری شده توسط شما نباید خیلی نزدیک به تاریخ سررسید باشد. برای مثال نباید اوراقی را که تاریخ سررسید آن‌ها 10 تا 15 روز دیگر است خریداری کنید.
• ممکن است در زمان رونق معاملات مسکن و افزایش شدید تقاضای خرید خانه قیمت این اوراق روند رو به افزایش داشته باشد.

مزایای خرید اوراق تسهیلات مسکن نسبت به سپرده گذاری در بانک

• خرید زمان و گذر از تورم های احتمالی.
• سند منزل به نام متقاضی ثبت شده و در رهن بانک قرار خواهد گرفت.
• در سپرده گذاری باید حتما ملکی خریداری شود در حالیکه اواق قابل خرید و فروش هستند.
• این اوراق قابل هدیه دادن، انتقال و بازخرید است.
• پرداخت مبلغ تسهیلات خریداری تضمین شده است.
• از این اوراق برای خرید و یا ساخت مسکن می توان استفاده کرد.

چه مدارکی برای گرفتن این تسهیلات نیاز است؟

1. اصل و تصویر تمام صفحات سند مالکیت
2. اصل و تصویر پروانه ساختمانی
3. اصل و تصویر پایان کار ساختمانی
4. اصل و تصویر بنچاق (در صورت لزوم) با تشخیص شعبه
5. اصل و تصویر مبایعه‌نامه (قولنامه)
6. اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده (تمام صفحات)
7. قبض برق ساختمان (در صورت تشخیص شعبه)
8. اصل و تصویر وکالت‌نامه (در تسهیلات دریافتی از محل حساب صندوق پس‌انداز مسکن وکیل صرفاً می‌بایست از بستگان درجه‌یک باشد)
9. اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه وکیل (تمام صفحات)
10. اصل و تصویر اجاره‌نامه ملک (در خصوص املاک اوقافی)
11. فرم درخواست تکمیل و امضاشده

متراژ واحدهای مسکونی نوساز در سطح پایتخت نشان می‌دهد که گرایش سازندگان مسکن به ساخت خانه‌های بیش از 70 متر است. این موضوع به خودی خود یک هشدار به بازار مسکن درباره خانه های قدیمی ساز است، هرچند اوراق تسه به کمک این خانه ها آمده است.

به گزارش مجله دلتا اختصاص سهم 42 درصدی خرید و فروش واحدهای مسکونی در تیر ماه 96 در شهر تهران به خانه های با متراژ 50 تا 80 متر و ادامه این روند حاوی این پیام بود که آپارتمان‌های کوچک‌متراژ تا 60 متر مربع سهمی در میان واحد های نوساز و حتی پنج سال ساخت نداشته و سازندگان ،به ساخت در متراژ کوچک تمایل ندارند. واحدهای 150 تا 200 متری فقط 4.6 درصد از معاملات ثبت شده را در تیرماه همان سال  به خود اختصاص دادند.

اوراق تسه در نقش ناجی

اکنون واسطه‌ های ملکی می‌گویند در معاملاتی که در چند روز اخیر صورت گرفته، تعداد آپارتمان‌های با عمر بنای ۱۵ سال و بیشتر در گروه املاک کوچک ‌متراژ بیشتر شده است. به تازگی، پرداخت تسهیلات مسکن از محل اوراق تسه به آپارتمان‌ هایی با عمر بنای  تا ۲۵ و 30 سال سبب شده تا طبق گفته مشاوران املاک و بر مبنای تحقیقات میدانی از آن‌ها، مالکان به فروش ملک خود در بازار امیدوار شوند. البته این موضوع درباره کمبود یا حتی نبود مشتری برای واحدهای 100 تا 150 متر و بیشتر در آینده نیز هشدار می‌دهد.

هفته گذشته دستورالعمل پرداخت تسهیلات از محل اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) به آپارتمان‌های ۲۵ سال ساخت توسط بانک عامل بخش مسکن ابلاغ شد. صدور این ابلاغیه در حالی است که پیش از این سقف سنی استفاده از حداکثر وام اوراق قابل پرداخت به متقاضیان خرید خانه ۲۰ سال بود. این اقدام افزایش آگهی‌ های با سن بنای ۲۰ سال در بازار مسکن را در پی داشته است.

شایان ذکر است که بر طبق آمار رسمی اداره اقتصادی بانک مرکزی 71.5 درصد از معاملات خرید و فروش مسکن به خانه های با متراژ زیربنای کمتر از100 متر اختصاص می یابد.

تحویل مسکن مهر تهران یکی از گره‌های کور در بخش عرضه مسکن در پایتخت بوده که به دلیل مشکلات زیرساختی و انشعابات هنوز مجال باز شدن پیدا نکرده است. این پروژه در شهرهای دیگری چون البرز، کرمان، آذربایجان شرقی و غربی، کرمانشاه، گیلان، خراسان رضوی و لرستان نیز نیمه کاره باقی مانده است.

به گزارش مجله دلتا در شرایطی اتمام مسکن مهر امسال ، ۱۵۰۰ میلیارد تومان از محل بودجه سال ۹۸ را به خود اختصاص داده است که مسئولان به طور ضمنی، تکمیل این پروژه را مانند گذشته به سال آینده موکول می‌کنند.

تحویل ۸۴ درصد واحدها تا کنون

گزارش‌ها حاکی از ادامه‌ روند تکمیل واحدها در سایت‌های نیمه‌تمام است. طبق آمار ارائه‌شده در اوایل تیرماه سال 98 از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد تاکنون یک میلیون و ۸۲۵ هزار واحد معادل ۸۴ درصد تحویل شده است. کمتر از ۴۰۰ هزار واحد نیز هنوز تحویل داده نشده که از این تعداد، ۲۰۰ هزار واحد آماده و ساخته شده که با پایان ارائه خدمات زیربنایی آماده واگذاری به متقاضیان خواهد بود.

زمان تحویل مسکن مهر تهران به متقاضیان

در حالی که قرار بوده ظرف یک مدت 18 ماهه واحدهای مسکن مهرتهران به متقاضیان تحویل داده شود ، انوشیروان محسنی بندپی، استاندار تهران به‌ تازگی از واگذاری ۱۰۰ درصدی واحدهای مسکن مهر در تهران تا سال ۹۹ خبر داد و گفت: هم اکنون در شهر اندیشه ۱۰۰ درصد، در پرند ۷۷ درصد، در پردیس ۴۳ درصد و واحدهای در اختیار راه و شهرسازی نیز تا ۹۱ درصد تحویل متقاضیان شده است. ۷۶ درصد واحدهای مسکن مهر در تهران تحویل متقاضیان شده و تا پایان سال 98 میانگین تحویل این واحدها به ۹۰ درصد می‌رسد و پیش بینی می‌‌شود که در سال ۹۹، ۱۰۰ درصد این واحدها به متقاضیان تحویل داده شود.

شایان ذکر است در حالی که مسکن مهر متهم ردیف اول کیفیت پایین ساخت‎و‎ساز و استفاده از مصالح ساختمانی درجه دو است، مسئولان جهش قیمتی مصالح ساختمانی را یکی از عوامل اصلی تاخیر در تحویل مسکن مهر می‌دانند.

به رغم پیش‌بینی فعالان و مسوولان بازار مسکن مبنی بر کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در نیمه دوم سال 98 و عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن؛ تعداد قراردادهای امضا شده خرید و فروش در تهران تا نیمه مهرماه امسال  در مقایسه با  همین مدت درشهریور ماه، رشد ۲۶ درصدی داشته است.

 به گزارش مجله دلتا در شرایطی، نشانه‌های مثبتی از رشد نسبی قراردادهای معامله مسکن درمهرماه امسال نسبت به مدت مشابه ماه قبل در تهران وجود داشته است که بررسی قراردادهای خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره  در کل کشور، تغییر محسوسی را در این قراردادها نشان نمی‌دهد.

آمار یا گزارش‌های میدانی؟

با وجود آنکه براساس آمار ارائه شده از سوی اتحادیه املاک، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در مهرماه در مقایسه با ماه شهریور بهبود یافته است، اما تازه‌ترین گزارش میدانی از مناطق مختلف پایتخت حکایت از کاهش میزان معاملات در نیمه نخست مهر در مقایسه با شهریور ماه دارد. مشاوران املاک پنج منطقه پایتخت (شمال، مرکز، غرب، ‌شرق و جنوب) نیز همگی بر این نکته اذعان دارند که جهش قیمت‌ها طی دو سال گذشته به حدی بوده است که کاهش فقط چند درصدی نمی‌تواند کمکی به اوضاع بازار کند. ضمن آنکه مشاوران املاک معتقدند فقط فروشندگانی که پول لازم هستند، اقدام به کاهش محسوس قیمت‌ها می‌کنند اما بقیه آن‌ها، به علت عدم شفافیت و غیرقابل پیش‌بینی بودن بازار مسکن، اصراری به فروش واحدهایشان ندارند و فروش آن‌ها را به زمان دیگری موکول کرده‌اند.

اما افزایش نسبی تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن تا نیمه نخست مهر ماه می‌تواند متاثر از دلایل متعددی باشد. واکنش مثبت و استقبال گروهی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن به کاهش قیمت‌ها در دو ماه مرداد و شهریور، ثبات نرخ ارز و دیگر بازارهای موازی با بازار مسکن و افزایش اطمینان به شرایط عمومی اقتصاد جامعه، موجب شده‌است تا معاملات تا حدودی در مقایسه با شهریورماه رشد کند.

قیمت اوراق تسهیلات مسکن با سر رسیدهای مختلف از حدود ۳۶ هزار تومان شروع می‌شود و تا بیش از ۴۱ هزار تومان هم ادامه دارد. در این مطلب قیمت هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن را به طور متوسط ۴۰ هزار تومان در نظر گرفته شده و با این شرایط هزینه وام مسکن محاسبه شده است.

به گزارش مجله دلتا همان‌طور که می‌دانید اوراق تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن منتشر شده و قابلیت معامله در فرابورس ایران را دارد. در معاملات فرابورس ایران قیمت هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن با توجه به زمان انتشار اوراق و زمان مانده تا سررسید از ۳۶ هزار تومان تا بیش از ۴۱ هزار تومان داد و ستد می‌شود.

در آخرین روز معاملاتی فرابورس ایران قیمت امتیاز تسهیلات مسکن آذرماه ۱۳۹۶ کمی بیشتر از ۳۷ هزار تومان بود. امتیاز تسهیلات مسکن دی ماه سال ۱۳۹۶ نیز به حدود قیمت ۳۴ هزار و ۴۰۰ تومان ‌رسید. همچنین امتیاز تسهیلات مرداد ماه سال ۱۳۹۷ بیش از ۴۰ هزار تومان و تسه شهریور ماه سال ۱۳۹۷ بیش از ۴۱ هزار تومان داد و ستد شد. در مجموع قیمت اوراق تسهیلات مسکن با سر رسیدهای مختلف از حدود ۳۶ هزار تومان شروع می‌شود و تا بیش از ۴۱ هزار تومان هم ادامه دارد. اوراق ارزان‌تر، به ابطال نزدیک‌تر هستند.

زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن نیاز به خرید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن دارند که هزینه این اوراق هشت میلیون تومان است. با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابت خرید آن باید ۴۰ برگ تسه خریداری شود، به این مبلغ یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اضافه می‌شود. به‌عبارتی، یک زوج باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن، حدود ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان هزینه کند.

زوج‌های غیر تهرانی نیز در شهرهایی با جمعیت بیش‌ از ۲۰۰ هزار نفر، تا سقف ۸۰ میلیون مجاز به دریافت وام هستند. دریافت این مبلغ منوط به خریداری ۱۶۰ ورق بهادار با ارزش حدودی 6 میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. با احتساب یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، زوج‌های غیر تهرانی ساکن در شهرهای پرجمعیت برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید هشت میلیون تومان پرداخت کنند.

زوج‌های ساکن در شهرهایی با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر نیز برای دریافت ۶۰ میلیون تومان وام مسکن، بایستی به خرید ۱۲۰ برگ بهادار با ارزش چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اقدام کنند. برای دریافت ۲۰ میلیون تومان بابت وام جعاله نیز باید یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان پرداخت شود. در مجموع این زوج‌ها برای دریافت وامی به ارزش ۸۰ میلیون تومان، ملزم به پرداخت حدود شش میلیون و ۴۰۰ هزار تومان هستند.

مجردهای تهرانی، تا سقف ۶۰ میلیون تومان، مجردهای ساکن در مراکز استان‌هایی با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر تا سقف ۵۰ میلیون تومان و غیر زوج‌های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان، مجاز به دریافت وام هستند که هر کدام به ترتیب بایستی به خریداری ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن اقدام کنند. مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان، افراد ساکن در مناطقی با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، مبلغ چهار میلیون تومان و افراد گروه سوم مبلغ سه میلیون و ۲۰۰ هزار تومان پرداخت کنند. البته در صورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان دیگر نیز بپردازند.

اوراق تسهیلات مسکن قابلیت معامله در فرابورس ایران را داشته و با توجه به باقی‌مانده زمان اعتبار، قیمت متفاوتی دارد. در صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام برسد و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف شده و وجوه پرداختی دیگر به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.

تا همین چند هفته گذشته، بخش تقاضا در بازار مسکن و خرید‌ و فروش ملک از یافتن آگهی پیشنهادی با قیمت مناسب ناامید بود، اما گزارش‌های میدانی اخیر از انعطاف طرف های معاملات مسکن در مناطق ۴ و ۵ تهران خبر می‌دهند. مناطق 4 و 5 معمولا” جزء مناطق فعال در معاملات خرید و فروش واحد های مسکونی در بین 22 منطقه پایتخت محسوب می‎شوند.

به گزارش مجله دلتا هرچند کاهش قیمت اسمی مسکن در ماه‌های مرداد و شهریور امسال و همچنین رسیدن تعداد معاملات ماهانه به کمتر از ۳ هزار مورد، انتظارها را برای تکان خوردن بازار مسکن معلق نگه داشته بود، ولی طولانی شدن دوره رکود باعث شده تا مالکانی که موفق به فروش واحد مسکونی خود نشده‌اند آن را با قیمت پیشنهادی کمتر دوباره به بازار عرضه کنند. به نظر می‌رسد، علت این عقب‌نشینی محسوس فروشندگان آپارتمان در برخی مناطق پایتخت، پیش‌بینی کارشناسان مبنی بر عدم افزایش قیمت‌ها در کوتاه‌مدت و میان‌مدت باشد.

دلیل دیگر آن رکود عمیق و طولانی است که معلول فاصله بین توان خرید خانوارها و سطح قیمت‌ها است که بازیگران درگیر در خرید و فروش ملک را مجاب کرده تا انتظاری در مورد تحرک غیر منتظره بازار مسکن نداشته باشند.

جالب است بدانید جهش قیمت مسکن و کمبود آگهی مناسب برای خرید در سال ۹۷ ابتدا از مناطق چهار و پنج شهر تهران به‌عنوان کانون تقاضای مصرفی مسکن آغاز شد، اما اکنون این مناطق نسبت به مناطق دیگر پایتخت شرایط آرامی را تجربه می‌کنند که ناشی از افزایش تعداد آگهی های فروش به‌رغم نبود خریدار برای این آپارتمان‌هاست.

طرح اقدام ملی مسکن، وضع مالیات بر خانه‌های خالی و ارائه طرح‌های تسهیلاتی برای افزایش قدرت خرید مردم از جمله برنامه‌ها دولت برای بهبود وضعیت مسکن در کشور بوده است، اما میزان اثرگذاری این طرح‌ها با توجه به اینکه اولویتی برای آن قرار در نظر گرفته نشده است، در ابهام قرار دارد.

به گزارش مجله دلتا در رابطه با طرح اقدام ملی مسکن، شواهد نشان می‌دهد که بخش عرضه علی‌رغم پیش‌بینی‌ها به سمت بهبود حرکت می‌کند و این بخش توانسته حتی در سال‌هایی تا حدود یک میلیون واحد مسکونی عرضه کند که البته در بخش تولید مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و تامین سرمایه، ظرفیت بسیار بیشتری از این مقدار داشته است، اما نامناسب بودن سیاست‌های دولت در سمت تقاضا و کاهش قدرت خرید مردم این طرح را با یک چالش مواجه کرده است. باتوجه به اینکه دست‌کم تا دوسال آینده تغییر چشمگیری در درآمدها حاصل نخواهد شد، طبیعی است که توجهات مردم به سمت دریافت تسهیلات برود، ولی تجربه مسکن مهر نشان می‌دهد که منابع تسهیلات دهی نباید از اعتبارات بانک مرکزی لحاظ شود، علاوه بر اینکه چنین اقدامی به خودی خود مولد تورم است.

درآمد مالیاتی از بازار مسکن

وضع مالیات در بازار مسکن با دو هدف مداخله برای نرخ گذاری و یا افزایش درآمد مالیاتی دولت انجام می‌شود که در شرایط فعلی نرخ گذاری کارایی ندارد. اما در رابطه با هدف کسب درآمد باید ابتدا اساسا رونقی در یک بازار صورت بگیرد و بعد از آن بازار توقع ارائه مالیات داشته باشیم. وقتی بازار در شرایط رکودی است نگاه کسب درامدی به بازار نتیجه ای نخواهد داشت و حتی رکود را تشدید خواهد کرد. پس دولت باید به دنبال ایجاد سهولت خرید و فروش در این بازار باشد.

با ابلاغ بخش‌نامه جدید بانک مسکن، واحدهای مسکونی 25 و 30 سال ساخت، مشمول پرداخت تسهیلات از محل اوراق حق تقدم شدند. چگونگی دریافت تسهیلات واحدهای مسکونی براساس این اوراق است. برای اظلاعات بیشتر با دلتا همراه باشید.

به گزارش مجله دلتا با بخشنامه جدید بانک مسکن واحدهای مسکونی تا ۳۰ سال قدمت هم مشمول دریافت تسهیلات بانکی خواهند بود. پیش‌تر تنها املاکی تا ۲۰ سال سن قدمت در دایره دریافت تسهیلات قرار داشتند. در ارائه تسهیلات خرید مسکن به واحدهای 25 و 30 ساله، قدمت آن‌ها براساس تاریخ صدور پروانه ساختمانی ارزیابی خواهد شد و عمر ساختمان ارتباطی به پایان کار نخواهد داشت.

با مصوبه اخیر هیات‌مدیره بانک مسکن به‌منظور آسان‌سازی فرآیند خانه‌دار شدن شهروندان، بناهای تا ۲۵ سال ساخت از این سقف تسهیلات بهره‌مند می‌شوند، ضمن آنکه امکان جدیدی به وجود آمده است تا املاکی که تا ۳۰ سال ساخت هستند نیز مشمول استفاده از تسهیلات شوند که البته رقم آن کمتر از میزان مصوب است. براساس این مصوبه متقاضیانی که دارای اوراق حق تقدم هستند اگر قصد خرید مسکن تا ۳۰ سال ساخت در تهران را داشته باشند سقف دریافت وام آنها در حالت انفرادی از ۶۰ میلیون تومان به ۴۵ میلیون تومان کاهش می یابد و در حالت زوجین ۸۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود. همچنین در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت در حالت انفرادی ۴۰ میلیون تومان و در حالت زوجین ۷۰ میلیون تومان امکان استفاده وجود دارد.  در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر نیز در حالت انفرادی ۳۵ میلیون تومان و در حالت زوجین ۵۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود.

گفتنی است اوراق حق تقدم بانک مسکن امتیاز دریافت تسهیلات خرید و یا ساخت مسکن از طریق بانک مسکن با ارزش هر برگه پانصد هزار تومان تسهیلات را فراهم می سازد. دوره سررسید این اوراق دو ساله است، به همین دلیل متناسب با مدت باقی مانده از سررسید قیمت این اوراق تغییر می کند.

تحرک نسبی دربازار مسکن پایتخت مشاهده می‎شود.بنا بر آمار ارائه‌شده از سوی اتحادیه املاک تا نیمه مهرماه سال جاری در کل کشور، حدود 16 هزار و 400 قرارداد خرید‌وفروش در بازار مسکن به امضا رسیده است که میزان آن نسبت به ماه گذشته تفاوت چندانی نداشته، اما نسبت به ماه مشابه در سال گذشته، 55 درصد کاهش یافته است.

به گزارش مجله دلتا ، باتوجه به رفتار خریداران مصرفی مسکن و کاهش طبیعی روند معاملات در فصول سرد، بازار مسکن پایتخت، در رخدادی کم‌سابقه شاهد افزایش 26 درصدی معاملات در مهرماه سال جاری، نسبت به ماه گذشته بوده است. هر چند که میزان معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۹ درصد کاهش را نشان می‌دهد، اما آمار دریافت‌شده از تعداد معاملات در نیمه مهرماه سال جاری نشان می‌دهد که نوسان‌های غیرقابل پیش‌بینی بازار مسکن و همچنین افت قیمت‌های پیشنهادی، خریداران محتاط را به پای میز معامله کشانده است.

از علل انعطاف‌پذیری طرف تقاضا در بازار معاملات تهران می‌توان به کاهش قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی، ثبات بازارهای موازی با بازار مسکن و افزایش اطمینان جامعه به شرایط عمومی اقتصاد اشاره کرد. عده‌ای از متقاضیان واقعی با توجه به این واقعیت که افت ماهیانه قیمت در زمان رکود، کمتر از میزان افزایش قیمت در زمان رونق است، به قصد خرید و فروش در مهرماه وارد بازار مسکن شدند. از سوی دیگر هم‌اکنون ساخت و ساز در تهران حدود دو برابر تعداد معاملات است و عرضه تدریجی واحدهای نوساز به بازار، می‌تواند دالّ بر تحرک نسبی موجود بازار معاملات مسکن باشد.

واسطه‌های ملکی، کماکان از کمبود نقدینگی در این بازار اشاره کرده و می‌گویند کسانی که فروش خود را شش ماه تا یک سال به حالت تعلیق درآورده بودند از تیرماه امسال واحدهای خود را در دفاتر املاک فایل کرده‌اند. با این وجود معاملات چنگی به دل نمی‌زند و تعداد آن‌ها همچنان نسبت به ماه‌های نیمه تعطیل فروردین نیز کمتر است.

با جست‌وجوی اینترنتی عناوینی مانند “اجاره روزانه آپارتمان مبله”، ” اجاره سوییت ساعتی” و… با آگهی‌های فراوانی روبرو می‌شوید. با ما باشید تا با هم به بررسی دلایل رواج چنین آگهی‌هایی در سطح پایتخت و وجود متقاضیان بسیار برای آن بپردازیم.

به گزارش مجله دلتا موضوع اجاره سوییت و آپارتمان به صورت ساعتی در سال 1393 با واکنش‌های فراوانی از سوی مسئولان و نمایندگان مجلس مواجه شد که در نهایت با شرط رعایت موازین شرعی و قانونی و اخذ مجوزهای لازم از پلیس اماکن و سازمان میراث فرهنگی و جهانگردی استفاده از آن را بلامانع دانستند.

هرچند دفاتر املاک از انعقاد قرارداد خانه‌های ساعتی و روزانه منع شده‌اند و متقاضیان نیز بیشتر با مراجعه به آگهی‌های اینترنتی موارد مورد نیاز خود را پیدا می‌کنند تا دفاتر املاک، اما در نگاهی فراتر به چالشی که در پی اجاره ساعتی سوییت‌ها و آپارتمان‌ها در سطح پایتخت ایجاد شده باید به دنبال علت اصلی این موضوع گشت.

نرخ بالای هتل‌های پایتخت برای ارائه خدمات استاندارد در وهله اول یکی از نکاتی است که اکنون موجب شده تا گردشگران حاضر در پایتخت تمایلی به حضور در هتل‌ها نداشته باشند. تمرکز مراکز ارائه‌دهنده خدمات پزشکی، جاذبه های گردشگری و وجود مکان های  مذهبی نیز بستر جذب تعداد زیادی مسافر از سایر شهرها و کشورهای خارجی را فراهم می‌کند و تقاضا برای چنین اقامتگاه‌هایی را بالا می‌برد.

لیدرها و صاحبان آژانس‌های گردشگری هم مشتریان دیگر این آپارتمان‌ها هستند که گردشگران را برای مدتی محدود در این واحدها مستقر می‌کنند. مشکل اینجا است که با خیل عظیم مسافران و هزینه بالای هتل‌ها، برخی بدون داشتن مستندات کافی اقدام به انتشار آگهی اجاره منازل و سوئیت‌ها برای مدت چند ساعت یا چند روز می‌کنند. به عقیده مشاوران املاک، مالکان این خانه‌ها با قیمت‌گذاری نامتعارف بیشترین بی‌انصافی را در نرخ‌گذاری انجام داده و عمدتا آپارتمان‌های لوکس را به مدت یک‌ماه یا بیشتر با بالاترین قیمت به مهمانان خارجی پیشنهاد می‌دهند.

نوسان نرخ ارز و تاثیر آن بر بازار مسکن باعث شد تا در اسفندماه سال گذشته و همچنین اردیبهشت‌ماه امسال، سوداگران ارز برای عقب نماندن از سود بادآورده ناشی از تورم، سرمایه خود را روانه بازار مسکن کنند، اما افت نرخ ارز در ماه‌های بعد از آن و همچنین نظارت بر سایت‌های معاملات غیرمتعارف مسکن، نقشه‌های سودجویان این بازار را نقش بر آب کرده و معاملات مسکن را تا حدی زیادی کاهش داده است.

به گزارش مجله دلتا قیمت مسکن در تهران به دلیل وجود متغیرهای مختلف، نسبت به چهار سال قبل ۲۰۸ درصد، نسبت به سه سال قبل ۱۹۶ درصد، نسبت به دو سال قبل ۱۶۶ درصد و نسبت به سال قبل ۵۶ درصد رشد داشته است. جهش قیمت‌ها به گونه‌ای بوده است که حتی با وجود دو افت اخیر در ماه‌های مرداد و شهریور نتوانسته، خریداران چندانی را جذب کند.

معدود خریداران بازار مسکن به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ نخست، خریداران مصرفی که خانه قبلی خود را زیر قیمت می‌فروشند و آپارتمان‌های جدید را زیر قیمت خریداری می‌کنند یا سفته‌بازانی که خرید جدید آنها مشروط به فروش خانه فعلی است که البته گروه دوم با توجه به انتظار سودآوری، تخفیف نمی‌دهند، به همین‌دلیل است که بازار مسکن اکنون با انجماد دارایی‌ها و مقاومت فروشندگان مواجه است.

توقع خریداران برای قیمت‌های پایین‌تر نیز به حدی بوده است که حتی فروش‌های زیر قیمت به سختی صورت می‌گیرد. عدم تمایل خریداران و اصرار مالکان به قیمت پیشنهادی خود و کاهش قطره‌چکانی قیمت‌ها در دو ماه گذشته، میزان کل معاملات را ۷۳ درصد کاهش داده است و طبیعی است که خرید و فروش‌های نجومی هم متاثر از این رخداد در محاق بی‌اعتنایی طرفین معامله قرار گرفته باشند. بازار مسکن در ایران که کاملا متاثر از تلاطم بازارهای موازی است، به‌ دلیل هیجانات بازارهای ارز و طلا، در بهار امسال با رشد کم‌سابقه‌ای مواجه شد. کارشناسان بازار مسکن معتقدند؛ افت قیمت مسکن تا رسیدن قیمت‌ها به قیمت اسفند سال گذشته ادامه خواهد داشت.

.

3 میلیون واحد در حال سکونت در تهران وجود دارد که این واحدها به‌طور بالقوه می‌توانند در دایره فروش قرار بگیرند، اما بخشی از این آپارتمان‌ها برای خریداران ملک با وام مسکن و خانه‌اولی‌ها، در دایره قرمز قرار می‌گیرد.

به گزارش مجله دلتا از امروز به عمر آپارتمان‌های مجاز به استفاده از وام اوراق مسکن پنج سال اضافه شده است. این اقدام فاصله بین سقف سنی آپارتمان‌های مشمول وام اوراق و واحدهای مشمول وام خانه‎اولی را از ۵ سال به ۱۰ سال و تعداد واحدها را حدود ۴۰۰ هزار باب افزایش داده است.

ارزش ریالی وام اوراق مسکن این تسهیلات به لحاظ پوشش توان خرید، به مراتب کمتر از وام خانه اولی هااست؛ به عبارتی، این شارژ ناقص برای خانه اولی‌ها چاره‌ساز نیست؛ چراکه از یک طرف وام ارائه‌شده، اثرگذاری قبل از خیز قیمت مسکن را ندارد و نمی‌توان ارتباط معناداری را بین سقف ریالی تسهیلات و قیمت واحدها پیدا کرد و از طرف دیگر، خانه‌اولی‌ها برای خانه‌دار شدن با وام بانکی، از ورود به بازار  یک میلیون 800 هزار واحدی خانه‌های با عمر بنای بیش از ۱۵ سال منع هستند.

تاثیر وام اوراق بر توان خرید

صدور مجوز خرید واحدهای قدیمی‌ساز ۲۰ تا ۲۵ ساله با استفاده از وام اوراق باعث می‌شود که قدرت خرید این وام در تهران حدود یک مترمربع افزایش یابد. هم اکنون، با احتساب میانگین قیمت مسکن در تهران و ارزش واقعی وام اوراق، دارنده این تسهیلات می‌تواند بهای خرید ۶ مترمربع از یک واحد مسکونی را با تسهیلات اوراق،‌ پوشش دهد. باتوجه به اینکه قدیمی‌سازها همچنین ۳۰ تا ۳۵ درصد ارزان‌تر از نوسازها هستند و در وضعیت فعلی که جلوی افزایش سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن گرفته شده است؛ توصیه کارشناسان این است که سقف تسهیلات برای واحدهای با عمربنای متفاوت، شناور تعیین شود اما اجازه استفاده از وام برای تمام آپارتمان‌ها وجود داشته باشد.

شایان ذکر است که ارزش اسمی وام اوراق در تهران با احتساب وام جعاله، ۸۰ میلیون تومان (۲۰+۶۰) است که با احتساب بهای خرید اوراق، فعلا ارزش واقعی این تسهیلات حدود ۷۵ میلیون تومان برآورد می‌شود. ارزش وام صندوق یکم اما با احتساب وام جعاله، ۱۰۰ میلیون تومان است که البته برای دریافت این نوع تسهیلات، یک سال سپرده‌گذاری بانکی لازم است.

گرانی مسکن یکی از اصلی‌ترین عواملی است که مردم ساکن در کلانشهرها را به حاشیه‌نشینی سوق داده است. کارشناسان بسیاری با اشاره به اینکه مردم نباید صرفا به دلیل قیمت بالای مسکن از زندگی در شهرهای بزرگ محروم شوند، پیشنهاداتی در مورد کاهش متراژ مسکن و ساخت خانه‌های 30 متری ارائه داده‌اند که با مخالفت برخی کارشناسان بخش مسکن روبرو شده، به‌ویژه که مخالفان معتقدند بازار مسکن بیش از هر چیز  از توزیع ناعادلانه مسکن و ابزارهای مالیاتی در رنج است.

به گزارش مجله دلتا جلوگیری از مهاجرت به حاشیه شهرها با کوچک‌سازی متراژ منازل مسکونی، در حالی نیازمند یک بازتعریف قانونی است که خود به تغییر فرهنگ و رویه زندگی ایرانی نیز دامن می‌زند، چرا که چنین وضعیتی با کشور ما که عمدتاً به‌دلیل پیشینه فرهنگی عادت به زندگی در خانه‌های بزرگ داریم، قابل مقایسه نیست.

تبعات اجتماعی با تغییر استانداردهای زندگی

اولین قدم برای ساماندهی مسکن برای قشر های ایرانی کوتاه‌کردن دست سوداگران مسکن است. تغییر استانداردها و الگوها در سبد مصرفی خانوار ایرانی، باید در اولویت آخر قرار بگیرد. از آنجا که خیلی از مناقشات و اختلافات خانوادگی به‌دلیل کوچک بودن فضای مسکونی اتفاق می‌افتد، تبعات اجتماعی چنین اقدامی نباید مورد غفلت قرار گیرد. حتی اگر چنین طرحی عملی هم باشد، کثرت واحدهای ساختمانی مسائل اجتماعی و فرهنگی خاص خود را همراه خواهد داشت. در کنار آن، ساخت فضای عمومی، خدمات و سرانه مختلف باید حتماً مورد توجه قرار گیرد، زیرا مسکن را نمی‌توان جدا از مسائل اجتماعی و فرهنگی دید.

شاید در نظر اول با توجه به افزایش قیمت ، چنین طرحی یک راهکار خوب برای ساماندهی مسکن در کلانشهرها به‌ خصوص تهران است، اما با توجه به سابقه اجرای چنین طرح‌هایی در کشور زیاد نمی‌توان امیدوار بود که  پروژه‌هایی این چنین مورد توجه قرار گیرد و این امر به همان فرهنگ غلط ما در نارسایی اجرای سیاست‌ها برمی‌گردد. به‌علاوه باید این را در نظر داشت که خانه قرار است محلی برای زندگی و سکونت و نه فقط یک خوابگاه باشد.

این روزها، پدیده نوظهور اجاره ساعتی و آگهی آن ها در فضاهای مجازی ، بازار مسکن را از زوایای مختلف دچار آسیب کرده است. رواج اجاره ساعتی و روزانه مسکن در کلانشهرها که امروز یکی از بحث‌های داغ در بازار مسکن است، فرصت تخلف و فساد را در بستری متفاوت فراهم کرده است.

به گزارش مجله دلتا با اینکه سابقه چنین نوعی از اجاره‌، پیش از این در برخی شهرهای توریست پذیر وجود داشته ، اما حدود پنج سالی است که این پدیده در قالب یک آسیب اجتماعی در سطح پایتخت تقریبا رواج یافته است. البته که استثنائات فراوانی از این حیث وجود دارد و نمی‌توان با قاطعیت در مورد آن سخن گفت، اما شواهد و قرائن در خصوص کاربری حقیقی این خانه‌ها نیاز به حضور یک ناظر را بیش از گذشته تقویت می‌کند. به گفته حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، مالکان خانه‌های از این دست ملزم هستند تا از پلیس اماکن عمومی، سازمان ایرانگردی و جهانگردی و … مجوزهای قانونی را برای داشتن استانداردهای لازم دریافت کنند.

ممنوعیت تنظیم قرارداد اجاره کمتر از یک سال

براساس قانون، تنظیم قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر، کمتر از یک سال ممنوع بوده و مشاوران املاک حق چنین اقدامی را ندارند. عقبایی با اشاره به اهمیت امنیت در تنظیم قراردادها می‌گوید: قتل، جنایت، خفت گیری و … از مواردی است که در خانه‌های بدون مجوز ممکن است روی دهد؛ به همین سبب، ضمن اینکه محل مربوط باید شناسنامه‌دار و قانونی باشد، صلاحیت افراد باید توسط سازمان‌ها و دستگاه‌های ذی‌ربط بررسی شود و پس از آن برای مکان‌هایی همچون مسافرخانه، پانسیون و … پروانه کسب صادر شود. ضمن اینکه این‌ها باید مالیات پرداخت کنند.

عملکرد خوسرانه مالکان واحدهای مسکونی، صرف‌نظر از تمام استثنائات، به صورت بالقوه دارای تبعات فراوانی است که نیازمند ورود وزارت ارشاد، پلیس فتا و پلیس پیشگیری است و تعاریف و وضع قوانین جدید در قراردادهای مربوط به مالکان و مستاجران است.

بازار مسکن در ایران اغلب اوقات تحت تاثیر شایعات، بازارگرمی‌ها، باورها و … دچار نوسان می‌شود؛ به‌طوری که اقرار به رکود در بازار مسکن و ایجاد تنش، رکود را بیشتر می‌کند. رکود روانی که اکنون در این بازار ایجاد شده تعداد واحدهای مسکونی برای متقاضیان رهن کامل را تا حد زیادی کاهش داده است؛ به‌طوری که ترجیح موجران بر این است که به جای گزینه “رهن کامل”  درپی “رهن و اجاره” باشند.

بازار مسکن متاثر از رفتارهای فصلی متقاضیان

به گزارش مجله دلتا بررسی تعداد آگهی‌های رهن کامل ارائه‌شده از سوی بنگاه‌های ملکی، نشان می‌دهد که با وجود رفتارهای مرسوم  مستاجران و تمایل پایین آن‌ها برای جست‌وجوی ملک در پاییز و زمستان نسبت به بهار و تابستان، حتی برای این تعداد محدود هم، آپارتمان‌ هایی که در قالب رهن کامل به بازار شده‌اند، بسیار اندک است. یکی از علل چنین واکنشی از سوی موجران می‌تواند به کساد بودن بازار اجاره در سال 98 بازگردد. واسطه‌ها می‌گویند تعداد قراردادهای جدید که در حضور آنها منعقد می‌شود، تحت تاثیر تمایل به تمدید قراردادهای قبلی بین موجر و مستاجر به شکل غیررسمی، کاهش چشمگیری داشته است و این موضوع تعداد آگهی‌ها را در مقایسه با پاییز گذشته کمتر کرده است.

بازار مسکن؛ سرمایه‌گذاری مطمئن

علت دیگر چنین چالشی همان‌طور که اشاره شد به رفتارهای فصلی متقاضیان مسکن در اوقات مختلف سال بازمی‌گردد و از این رو است که اغلب واحدهای رهنی پیش از شروع فصل پاییز به اجاره رفته‌اند. در نتیجه آنچه که اکنون در بنگاه‌های املاک برجای مانده آپارتمان‌هایی است که به دلیل مشکلات مختلف یا اجاره بالا مورد پسند مشتریان قرار نگرفته‌اند.

از آنجا که بازار مسکن حداقل تا چند سال آینده یکی از محل‌های سرمایه‌گذاری با سود قابل توجه در ایران است و بازارهای دیگری مانند خودرو، طلا و ارز هم اکنون با کاهش قیمت روبرو هستند، ترجیح موجران حاضر در بازار پاییزی بر این است که مبلغ قابل قبولی را از محل اجاره دریافت کنند.

بررسی قیمت‌های آگهی فروش واحدهای تجاری،  نشان می‌دهد قیمت اسمی واحدهای تجاری واقع در مال‌ها نسبت به آغاز دوره رونق افزایش یافته است. آمار برآورد‌ شده از بازار معاملات، گویای کاهش قیمت واقعی این واحدها به نسبت  تورم مسکن است. به عبارت بهتر، میانگین قیمتی واحدهای واقع در مال‌های لوکس تهران، طی این مدت رشدی متناسب با تغییرات قیمت مسکن نداشته است و انتظار می‌رود که حباب‌ قیمتی در ماه‌های آتی شکسته شود.

به گزارش مجله دلتا، نسبت عرضه و تقاضا، تعیین‌کننده اصلی قیمت در بازار املاک است و به همین دلیل می‌توان مازاد عرضه را  دلیل کاهش قیمت واحدهای تجاری دانست، اما این کاهش قیمتی ابدا در حدی نبوده است که املاک تجاری را از قیمت‌های نجومی دور کند. افزایش افسارگسیخته نرخ اجاره‌بهای این واحدها با توجه به جهش قیمت املاک، عملا مستاجران را در پرداخت اجاره‌بها دچار مشکلات فراوان و آن‌ها را از دایره تقاضا خارج کرده است. هرچند هشدار کارشناسان درباره روند معاملات املاک تجاری که در وضعیت «بدون خریدار» به سرمی‌برند؛  موجب شده تا فروشندگان این واحدها به صرافت فروش املاک خود تا 30 درصد زیر قیمت بازار بیفتند؛ اما با حباب قیمتی موجود و نادیده‌گرفتن ارزش واقعی واحدها‌ی تجاری، این اقدام چندان خارق العاده‌ به نظر نمی‌رسد.

عوامل موثر در تعیین قیمت

موقعیت و میزان دسترسی‌پذیری واحد تجاری و مرکز خرید، قدمت ساخت و … ارزش‌گذاری بر واحدهای تجاری را دشوار می‌کند. هر متر مربع واحد تجاری در مال‌های لوکس بین 100 تا 200 میلیون قیمت دارد. این میزان برای واحدهای کلید‌نخورده به بیش از 200 میلیون تومان نیز می‌رسد. آمارهای میدانی دیگر نیز از یافته‌های مشابه حکایت دارد؛ به‌عنوان مثال، قیمت پیشنهادی هر متر مربع فروش ملک و سرقفلی یک مجتمع در غرب تهران نیز، حدود 180 میلیون تومان است.

سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز واحدهای تجاری که عمده سرمایه‌گذاران را به قصد کسب سود، به سمت این بازار کشانده است، رکود و حباب قیمتی ایجاد کرده؛ حبابی که گویا ترکیدن آن به زمان سپرده شده است. توسعه املاک تجاری از یک طرف، جذابیت این املاک را کاهش داده و از طرف دیگر، نبود گردش مالی و تقاضای مناسب، دخل و خرج این واحدهای تجاری به‌خصوص مستاجران را دچار مشکل کرده است. ضمن اینکه باید به ارزیابی دقیق این چالش پرداخت، باید دید چه کسانی از صدور مجوز ساخت‌وساز واحدهای تجاری سود می‌برند و در عرضه و تقاضا اختلال ایجاد می‌کنند.

هر چند با افزایش قیمت مسکن در تهران طی چند سال گذشته، شهرهای هشتگرد، پرند و فردیس به‌ عنوان مقاصد جدید مستاجران و خریداران انتخاب شده بودند؛ اما قیمت‌های سرسام‌آور مسکن در یک‌ سال گذشته به این مناطق نیز سرایت کرد و رشد 500 و 300 درصدی مسکن در پردیس و هشتگرد را پدید آورد. اکنون تحقیقات میدانی از این شهرها نشان از بازگشت علائم حیاتی به  بازار مسکن و شکسته شدن قیمت‌ها به‌ویژه در فازهای شهر جدید پردیس دارد، اما با ثبات نسبی قیمت های موجود نیز، تغییری در خریداران مسکن به وجود نیامده است. چشم امید واسطه‌های ملکی هنوز به آگهی های پیش فروش و معاملات خریداران واقعی و فروشندگان پول‌لازم است.

‌به گزارش مجله دلتا،  سال قبل آپارتمان در برخی فازهای مسکن مهر پردیس تا ۶۰۰ میلیون تومان هم خرید و فروش شد اما در هفته‌های اخیر قیمت‌ها به ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان رسیده و در برخی واحدهای تحویل آینده نرخ‌ها ۱۷۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان است، اما به گفته واسطه‌های ملکی کاهش ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در اطراف تهران، واکنشی از سوی متقاضیان را در پی  نداشته است.

تلاش برای کاهش قیمت در بازار مسکن تهران

 هم اکنون، فروشندگانی که اصرار بر فروش ملک در پایتخت ندارند، قیمت پیشنهادی خود را پایین نمی‌آورند. این موضوع، موجب اختلاف معنادار بین آمار رسمی معاملات و واقعیت های بازار شده است. براساس آمار ارائه شده، افت شدید سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در تیرماه و مردادماه امسال  به ترتیب به ۱.۴ درصد و منفی ۳.۱ درصد رسیده است که بیان کننده کمتر شدن شاخص نقطه به نقطه قیمت مسکن از نرخ تورم در ماه‌های آینده است.

این کاهش اندک قیمت نه ‌فقط خریداران را به خرید املاک ترغیب نکرده است ، بلکه خریداران واقعی با توجه به تجربه بازار مسکن در سال 92  همچنان منتظر ریزش محسوس قیمت مسکن هستند. این در حالی است که آگهی های نامتعارف حدود نیمی از بازار را در بر گرفته‌اند و مشخص نیست که ناامید شدن فروشندگان این نوع واحدها از افزایش قیمت، سهم این واحد های مسکونی در آگهی‌ها کاهش یابد یا خیر.